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大理商业地产逆势崛起 需警惕发展隐忧

2012-11-13 11:21 来源:未知 编辑:云南在线
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大理商品住宅虽未受到严厉调控,商业地产仍以不限购、不限贷的特点“接棒”,成为吸引投资者的热点物业形态,开发商拿地热情很高。但在繁荣背后,商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题,在资金热捧下易出现泡沫化倾向。

商业地产逆势崛起

五洲项目二期9月18日开盘即售罄;琪年时代商贸城目前认筹已到高峰;锦达商铺、得胜家居招商、开盘在即。诸多商业项目在下半年涌向大理楼市。 商业地块受追捧,不仅是北京上海这种一线城市,就是在二、三线城市,商业地产项目自大环境限购限贷以来一直持续高温。目前,大理地段优越的商铺至少均价为2万/平米起,满江区部分商业项目均价在1万/平米以下,且今年待开盘商业项目的新盘达10席之余。 一直淡定的大理楼市,商业项目热情却不减丝毫。业内人士分析认为,在住宅调控不动摇的背景下,2012年房地产市场的亮点依旧在商业地产,因此开发商对商业地产拿地的动力更大,预计今年会有更多房企涌向商业地产。 《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20名的开发商均已进入商业地产,金地、保利、招商、万科等大型房地产企业均相继分立出专门的商业地产开发运营公司,抢滩商业地产。 据悉,从全国范围看来,从2012年一季度房地产开发投资数据来看,住宅开发投资增速仅为19%,而商业地产则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。

多因素致商业地产受追捧

业内人士认为,调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期。在全国楼市政策调控频繁、市场波动的环境下,单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下,许多住宅开发商转向商业地产平衡风险、寻求更广阔的发展空间。 另外,商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展,对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长有关。为鼓励商业地产发展,一些地方政府甚至明确提出,对于总投资在5亿元以上的大型商业项目,在地价上给予5至7折优惠,这无疑也调动了开发商的拿地热情。租金上涨也是商业地产市场持续增长的动力之一。

局部泡沫显露需警惕

腾瑞房地产策划经理李娟认为,下关商业自有的体量发展,完全能满足区内人口所需。大理目前旧城改造项目较多,许多项目都是小综合体,自带商区。 五年前,大理房地产开发主要以住宅为主,商业也只是作为住宅开发的一个副产品;五年前大理除了正阳广场之外,很难再找到一个真正意义上的商业地产项目。而如今单满江在开发销售的纯商业地产项目就达7席之多。 商业地产市场迅速升温,隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上,银监会就提醒,要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。 上海易居房地产研究院的统计数据显示,近几年来,以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速,至2015年,20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例,2011年主城区人口为530万,城市综合体存量为523万平方米,2012年将达到1061万平方米,已经翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为,未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。 据最新统计数据显示,按过去两年的平均消化量静态计算,我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年,有的甚至达到60年。可以说,从供需关系来看,我国商业地产泡沫正逐渐显露。 值得注意的是,很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设,短期内消费能力又没有大幅上升的城市,此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者,极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。 城市发展升级是必然,也是好事,外来资本的大量引入对城市的发展也一定会起到巨大的推动作用,可是,在这之前我们必须先要了解这座城市的承载能力和城市的开发需求。大理一下子能够承载这数百亿的资金投入吗?这些投入将由谁来买单?这些问题都需要反复的思考,现在哪里赚钱就全集中到那里去投资或许并不是明智之选。 另外,大理吸引人的一直是它生态、宜居、养生这些‘软’因素,现在‘滇西枢纽’的定位让大理不得不往商贸、物流、仓储、工业上,这些因素和生态、宜居是否又能和谐共融呢。 (据云南房网大理站)